Bất động sản dọc tuyến TP.Hồ Chí Minh – Tây Ninh: Hưởng lợi từ mạng lưới hạ tầng liên vùng

Sau sáp nhập, nhiều tuyến giao thông huyết mạch kết nối
TP.HCM (gồm Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) với Tây Ninh (gồm Long An cũ) đang
được đẩy nhanh tiến độ hoặc chuẩn bị khởi công, mở ra giai đoạn phát triển mới
cho thị trường bất động sản khu vực cửa ngõ phía tây bắc.

Đây không chỉ là câu chuyện giao thông, các dự án đầu tư
hàng ngàn tỷ đồng nói trên đang định hình lại bản đồ đô thị và công nghiệp liên
vùng.

HẠ TẦNG ĐỒNG LOẠT KHỞI ĐỘNG TẠO LỰC ĐẨY MỚI CHO THỊ TRƯỜNG VÙNG VEN

TP.Hồ Chí Minh và Tây Ninh hiện có tới 37 điểm kết nối giao
thông đường bộ, gồm 21 điểm hiện hữu, 9 tuyến đang triển khai và 5 tuyến quy hoạch
mới. Các dự án trọng điểm như cao tốc TP.Hồ Chí Minh – Mộc Bài, mở rộng quốc lộ
22, đường tỉnh 830C, hay các trục Vành đai 3, Vành đai 4 đều được hai địa
phương thống nhất đưa vào kế hoạch đầu tư giai đoạn 2026 – 2030.

Mục tiêu là hình thành mạng lưới hạ tầng khép kín, giảm tải
cho quốc lộ 22; đồng thời, rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP.Hồ Chí
Minh đến khu vực biên giới Tây Ninh xuống chỉ còn hơn một giờ.

Cùng với đó, tuyến đường Hồ Chí Minh đoạn Chơn Thành – Đức
Hòa (dài hơn 72 km, đi qua Bình Phước – Bình Dương – Tây Ninh – Long An cũ) có
tổng vốn đầu tư khoảng 2.293 tỷ đồng, đang được đẩy nhanh tiến độ để kịp hoàn
thành vào cuối năm 2025. Đến nay, nhiều hạng mục đã đạt trên 80% khối lượng, riêng đoạn qua Tây Ninh (gồm cả Long An cũ) đạt khoảng 65 – 81%, được kỳ vọng
thông xe kỹ thuật trong năm 2026. Khi hoàn thành, tuyến này sẽ trở thành trục
xương sống kết nối các khu công nghiệp và đô thị phía tây với khu vực TP.Hồ Chí
Minh, giảm áp lực cho quốc lộ 22.

Một hướng kết nối mới cũng đang được kiến nghị bổ sung vào quy
hoạch mạng lưới đường sắt quốc gia là tuyến đường sắt Bàu Bàng – Mộc Bài. Tuyến
có chiều dài khoảng 57 km, chạy song song hành lang công nghiệp – dịch vụ Bình
Dương – Tây Ninh, kết nối khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài với các trung tâm
logistics của vùng Đông Nam Bộ; được kỳ vọng không chỉ phục vụ vận tải hàng hóa
mà còn là hành lang phát triển đô thị – công nghiệp, tạo động lực cho các dự án
bất động sản dọc hành lang sắt và quanh các ga trung chuyển.

Khi hoàn thiện, đây sẽ là một trong những tuyến vận tải liên
vùng quan trọng nhất phía Tây Nam Bộ, giúp giảm chi phí logistics và rút ngắn
hành trình từ các khu công nghiệp Tây Ninh về TP.Hồ Chí Minh.

Tỉnh Tây Ninh đang xúc tiến dự án Trung tâm logistics – cảng
ICD – cảng tổng hợp Tây Ninh tại xã Hưng Thuận, huyện Trảng Bàng (nay là xã
Hưng Thuận, tỉnh Tây Ninh).
Dự án có quy mô 259 ha, tổng vốn đầu tư hơn 3.626 tỷ đồng, được đề xuất chuyển
sang hình thức đầu tư công, sau khi liên danh nhà đầu tư tư nhân trước đây
không đáp ứng tiến độ.

Nếu được phê duyệt trong giai đoạn 2026 – 2030, đây sẽ là hạ
tầng logistics quy mô lớn nhất tỉnh, đóng vai trò trung tâm trung chuyển hàng
hóa giữa Tây Ninh – TP Hồ Chí Minh và tạo nền tảng cho phát triển các dự án đô
thị, khu công nghiệp và bất động sản dịch vụ xung quanh.

VÙNG VEN TRỞ THÀNH TÂM ĐIỂM THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ

Sự xuất hiện đồng loạt của các tuyến đường, dự án logistics
và tuyến đường sắt mới đã và đang biến vùng ven Tây Ninh – TP.Hồ Chí Minh thành
tâm điểm thu hút vốn đầu tư bất động sản.

Nếu trước đây, khu vực này chủ yếu tập trung công nghiệp,
nhà xưởng và kho bãi, thì nay, xu hướng đã dịch chuyển mạnh sang phát triển đô
thị vệ tinh và khu dân cư liền kề trục giao thông.

Khu vực này đã và đang thu hút hàng loạt doanh nghiệp như
Vingroup, Ecopark, Nam Long, cùng với các nhà đầu tư địa phương như Sea
Holdings, Cát Tường, Trần Anh… Loạt dự án bất động sản quy mô lớn đang đón đầu
làn sóng hạ tầng.

Dọc tuyến tỉnh lộ 830C, nơi vừa được khởi công nâng cấp và mở
rộng gần 9 km, vốn đầu tư hơn 1.850 tỷ đồng, dự án Eco Retreat của Ecopark (quy
mô khoảng 220 ha, tổng vốn hơn 17.000 tỷ đồng) đã khởi động, trở thành một
trong những khu đô thị kiểu mẫu mới ở cửa ngõ Tây Ninh. Vị trí dự án nằm ngay
điểm giao với trục vành đai 3 TP.HCM, tạo lợi thế lớn về giao thương và di chuyển.

Một số dự án khác có thể kể đến là: Vinhomes Green City của Vingroup tại khu vực
Đức Hòa với quy mô gần 200 ha, đã được khởi công cuối tháng 3/2025, có quy mô gần
200 ha, tổng vốn đầu tư hơn 28.000 tỷ đồng, tương đương hơn 1 tỷ USD; Khu đô thị T&T Millennia đang được T&T Group triển khai với quy mô 267 ha tại xã Cần
Giuộc, vốn đầu tư 41.000 tỷ đồng. Ngoài ra, Him Lam cũng đang hoàn tất thủ tục pháp lý cho dự án 270 ha tại khu
công nghiệp Đức Hòa 3, trong khi Nam Long tiếp tục mở rộng đại đô thị
Waterpoint 335 ha với hơn 10.000 sản phẩm…

Theo giới chuyên gia, việc các “ông lớn” xuất hiện sớm cho
thấy thị trường đã nhìn thấy chu kỳ phát triển mới của vùng Tây Bắc, tương tự
cách mà khu Đông TP.Hồ Chí Minh từng bứt phá nhờ cao tốc Long Thành – Dầu Giây
và tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên.

Không chỉ những dự án quy mô lớn, các khu dân cư nhỏ, khu
nhà ở thương mại, đất nền ven các tuyến kết nối mới cũng đang được hưởng lợi trực
tiếp. Hiện giá đất tại các vị trí nằm dọc quốc lộ 22, khu vực Gò Dầu, Trảng
Bàng, Tân Châu đã tăng khoảng 15 – 20% trong một năm qua, nhất là những khu nằm
gần các nút giao với tuyến đường Hồ Chí Minh, hay khu vực quy hoạch ga đường sắt
Bàu Bàng – Mộc Bài. Dù vậy, mức giá này vẫn được đánh giá là “dễ chịu” hơn nhiều
so với các khu vực ven TP.Hồ Chí Minh như Hóc Môn hay Củ Chi, tạo dư địa tăng
giá trong trung và dài hạn.

Ngoài yếu tố tăng giá, thị trường khu vực này còn được hưởng
lợi từ hiệu ứng lan tỏa hạ tầng. Tuyến đường Hồ Chí Minh, khi thông xe, sẽ rút
ngắn khoảng cách từ Đức Hòa (Long An cũ) qua Tây Ninh về TP.Hồ Chí Minh xuống
dưới 90 phút. Đây là trục được dự báo sẽ hình thành chuỗi đô thị – công nghiệp
liên hoàn, trong đó, bất động sản dân cư, thương mại dịch vụ, logistics “ăn
theo” hạ tầng sẽ tăng trưởng mạnh.

Các khu vực như Trảng Bàng, Bến Củi, Gò Dầu được xem là
“vùng đệm” lý tưởng để phát triển đô thị vệ tinh, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho lực
lượng lao động công nghiệp đang mở rộng tại Bình Dương, Long An và Tây Ninh.

Giới chuyên gia nhìn nhận chuỗi dự án hạ tầng hàng chục
nghìn tỷ đồng dọc hành lang TP.Hồ Chí Minh – Tây Ninh sẽ tạo nền cho một “cực
tăng trưởng mới” vùng Đông Nam Bộ trong thập kỷ tới. Câu chuyện hạ tầng không chỉ dừng ở việc rút ngắn khoảng
cách mà còn tạo ra không gian đô thị mở rộng, nguồn cầu thực mới và làn sóng đầu
tư vệ tinh bao quanh các trục giao thông. Và khi hạ tầng được hoàn thiện, các dự
án bất động sản đi trước một bước dọc tuyến sẽ là những “người thắng cuộc” sớm
nhất trên hành lang kinh tế đang hình thành này.